Remonts bez avansa: kā līgums, tāme un akti pasargā pasūtītāja naudu

Dzīvokļa remontā pasūtītājs riskē ar trim lietām: naudu, darbu apjomu un termiņu. Visi trīs riski tiek slēgti ar dokumentiem, nevis ar mutisku vienošanos pa telefonu. Naudas risku slēdz maksājumu grafiks, kas piesaistīts pieņemtiem posmiem, un tāme, kas ir līguma pielikums ar vienībām un apjomiem katrā rindā. Apjoma risku slēdz rakstiska izmaiņu saskaņošana pirms darbu sākšanas un slēpto darbu akts. Sadzīves risku slēdz atsevišķas loģistikas pozīcijas tāmē: materiālu piegāde un uzcelšana objektā no 40 € par reisu, būvgružu savākšana, iznešana un izvešana no 80 € par reisu. Ja kāda no šīm pozīcijām līgumā nav aprakstīta, tā netiek atcelta — to vienkārši apmaksā pasūtītājs vēlāk un pēc fakta.

Tālāk — pieci punkti, kuros visbiežāk zūd nauda, un tas, ar kādu dokumentu katrs no tiem tiek slēgts.

Kas ir fiksēta tāme un kā tajā tiek ievadītas izmaiņas

Tipiskais scenārijs izklausās tā: vienojāties par 5000, iznāca 10 000. Cēlonis gandrīz vienmēr ir viens — sākotnējais aprēķins bija uzrakstīts kā kopsumma «par visu dzīvokli», bez pozīcijām. Tādu skaitli nevar pārbaudīt, tāpēc to nevar arī aizstāvēt.

Fiksēta tāme ir uzbūvēta pretēji. Katra rinda satur četrus elementus:

• darba nosaukumu tieši tādā formulējumā, kādā tas tiks izpildīts;
• mērvienību — m², tekošais metrs, gabals, komplekts, reiss;
• apjomu, kas ņemts no uzmērījuma, nevis no acumēra;
• cenu par vienību.

Kad pasūtītājs remonta gaitā vēlas kaut ko pievienot, izmaiņas tiek aprēķinātas pa tām pašām pozīcijām. Papildu kontaktligzda nav «viens skaitlis»: tā ir mehānisma uzstādīšana no 10 € gabalā, štrobēšana betonā vai ķieģelī no 10 € par tekošo metru, kabelis un apdares atjaunošana štrobes vietā. Kopsumma tiek saskaņota rakstiski, un tikai pēc tam sākas darbs. Detalizētas darbu cenas pa pozīcijām ir publiskas, tāpēc aprēķinu var pārbaudīt jebkurā brīdī.

Atsevišķa situācija ir slēptie defekti — sapuvusi grīdas konstrukcija, avārijas stāvokļa elektroinstalācija, mitruma bojāta sija. Tie netiek klusējot iekļauti rēķinā. Tiek sastādīts atsevišķs akts ar fotofiksāciju, cenu un termiņu, un pasūtītājam ir tiesības no šo darbu izpildes atteikties.

Kāpēc par montāžas darbiem netiek ņemts avanss

Klasika, ar kuru sākas lielākā daļa stāstu par neizdevušos remontu: nauda tiek pārskaitīta «instrumentam» vai «materiāliem», un pēc divām nedēļām telefons ir izslēgts. Avanss par montāžas darbiem ir vienīgais brīdis, kad pasūtītājs ir samaksājis, bet nav saņēmis neko pārbaudāmu.

SD Būve un Projektēšana šo brīdi vienkārši izslēdz. Brigāde ienāk objektā un iepērk melnos materiālus par saviem apgrozāmajiem līdzekļiem. Pasūtītājs maksā pēc tam, kad posms ir izpildīts un pieņemts — kad ir ko apskatīt un ar tāmi salīdzināt.

Divas pozīcijas apmaksas ziņā darbojas atsevišķi, un tas tiek pateikts uzreiz, nevis atklājas ceļā:

• projekts — tehniskā dokumentācija tiek apmaksāta kā patstāvīgs darbs, jo tā tiek nodota pasūtītājam neatkarīgi no tā, kas veiks montāžu;
• iekārtas un apdares materiāli — tehnika, santehnika, gaismekļi un flīzes tiek pirktas no piegādātājiem pēc viņu noteikumiem, bieži ar priekšapmaksu.

Nulle procentu avansa attiecas uz montāžas darbiem. Tieši tur vēsturiski zūd nauda un tieši tur šis nosacījums ir jēgpilns. Kā šis un citi punkti darbojas praksē, redzams apkopojumā par tipiskākajām remonta kļūdām.

Kurš atbild par materiāliem, piegādi un būvgružu izvešanu

Otra vieta, kur nauda pazūd bez pēdām, ir kopējā materiālu iepirkšana vairākiem objektiem vienlaikus. Pasūtītājs saņem čeku par divdesmit maisiem cementa un nekad neuzzinās, cik no tiem aizbrauca uz viņa dzīvokli.

Princips šeit ir viens: viens objekts — viens čeks. Materiāli tiek iepirkti atsevišķi katram objektam, čeks no Depo vai Kurši attiecas tikai uz konkrēto pasūtījumu, un to var salikt kopā ar tāmes pozīcijām rindu pa rindai.

Loģistika nav pasūtītāja pienākums. Zvans darba dienas vidū ar lūgumu atvest līmi nozīmē, ka darbu organizācija ir nesakārtota. Objekta apgādes pozīcijas ir tāmē un tiek plānotas iepriekš:

• materiālu pasūtīšana, piegāde un uzcelšana objektā — no 40 € par reisu;
• būvgružu savākšana, iznešana un izvešana — no 80 € par reisu;
• izvešanas reisu skaits tiek plānots pēc demontāžas apjoma, nevis pēc fakta mēneša beigās.

Būvgružu izvešanu nodrošina partneris SIA Nikami. Konteineru un reisu skaits kapitālajā remontā ir prognozējams jau pēc uzmērījuma, jo demontāžas apjoms ir zināms no projekta.

Kā tiek organizēts darba režīms un attiecības ar kaimiņiem

Urbjmašīna svētdienas rītā ir ātrākais veids, kā sabojāt attiecības kāpņutelpā, un administratīvais sods šajā gadījumā tiek piemērots dzīvokļa īpašniekam, nevis brigādei.

Darba režīms tiek nokārtots pirms pirmās demontāžas dienas:

• kāpņutelpā tiek izlikts paziņojums ar remonta termiņiem un objekta vadītāja kontaktiem;
• trokšņainie darbi tiek veikti tikai atļautajā laikā saskaņā ar mājas iekšējās kārtības noteikumiem un pašvaldības saistošajiem noteikumiem;
• nesošo konstrukciju skaršana, apkures sistēmas pārbūve un radiatoru maiņa tiek veikta tikai pēc saskaņota projekta un ar namu pārvaldes ziņu.

Pārplānošana ir atsevišķa procedūra: dokumentu komplekts tiek iesniegts un saskaņots elektroniski, un līdz atļaujas saņemšanai sienas netiek aiztiktas. Kārtība, termiņi un dokumentu saraksts ir aprakstīts materiālā par pārbūves saskaņošanu BIS sistēmā.

Atsevišķs jautājums ir mēbeles un dzīvošana remonta laikā. Sagatavošana notiek pilnā ciklā: strādnieki izjauc mēbeles un sagatavo tās izvešanai, pasūtītājs saņem pārbaudītu glabāšanas boksu sarakstu. Ja uzņēmuma īres dzīvoklis attiecīgajā periodā ir brīvs, to iespējams iznomāt pasūtītājam uz remonta laiku — šis nosacījums tiek precizēts pirms līguma parakstīšanas, nevis pieņemts par pašsaprotamu.

Kādā stāvoklī objekts tiek nodots un kāda garantija darbojas

Nodošana notiek stāvoklī, ko būvniecībā sauc par tehnisko uzkopšanu: būvgruži izvesti, virsmas notīrītas, grīdas izsūktas ar rūpniecisko putekļsūcēju, aizsargplēves noņemtas. Tas nav ģenerāltīrīšanas aizstājējs, bet stāvoklis, kurā telpā var ienest mēbeles bez papildu būvniecības darbiem.

Garantija tiek fiksēta oficiālā līgumā un atsevišķi katram darbu veidam:

• 5 gadi kapitālajam remontam — inženiertīkli, grīdas konstrukcijas, hidroizolācija, flīzēšana;
• 2 gadi kosmētiskajam remontam — špaktelēšana, krāsošana, tapetes, apdares elementi;
• radiatoru maiņā uzņēmuma garantija attiecas uz montāžu, bet ražotāja garantija darbojas atsevišķi un ar savu termiņu — Kermi 10 gadi, Ferroli 2 gadi.

Saziņa pēc nodošanas nepārtrūkst: WhatsApp sarakste ar objektu paliek aktīva, un garantijas jautājums tiek risināts tajā pašā vietā, kur tika saskaņoti darbi. Ja pieņemšanas gaitā parādās šaubas par slēptajām konstrukcijām, noder atsevišķs materiāls par to, kā tiek atklāti slēptie defekti sekundārajā dzīvoklī.

Ko fiksē līgums ar SD Būve un Projektēšana

Uzņēmums strādā remontā kopš 2000. gada, un visi iepriekš aprakstītie punkti ir apkopoti četros līguma nosacījumos:

• 0 % avansa par montāžas darbiem — samaksa pēc pieņemta posma;
• fiksēta tāme kā līguma pielikums — izmaiņas tikai rakstiski un pirms darbu sākšanas;
• ikdienas saziņa un atskaite par objektu WhatsApp;
• juridiskā garantija — 5 gadi kapitālajam remontam, 2 gadi kosmētiskajam remontam.

Ja remonta ietvaros ir paredzēta pārplānošana, jaunas santehnikas piesaistes vai apgaismojuma scenāriji, aprēķinu ir vērts sākt nevis no tāmes, bet no dokumentācijas: tehniskais interjera dizains ar sienu attīstījumiem un kontaktligzdu plānu ļauj tāmi sastādīt precīzi, nevis aptuveni.

Darba sākums izskatās vienkārši: sarakste WhatsApp ar telpu plānu un uzdevumu, pēc tam iepriekšēja tāme un budžeta saskaņošana, un tikai pēc tam inženiera izbraukums uz objektu ar uzmērījumu.