Новостройка или вторичка: чем отличается ремонт

Первое, что мы спрашиваем о любой квартире, — в каком она доме. Ситуаций пять: серийный дом (103, 119, 602 серия, литовский проект и другие), новостройка, частный дом, сталинский дом и дом начала XX века. От этого зависит, что спрятано в стенах, на чём лежит пол и сколько придётся снести, прежде чем начать строить.

Для Вас это означает меньше неожиданностей. Когда тип дома известен с самого начала, в смете уже стоит то, что обычно встречается в таком доме, и разница в цене двух квартир одной площади становится понятной: в одной сносить больше, в другой меньше.

Бывает, что в одном объекте встречаются две ситуации: старый дом после реновации с новыми сетями или частный дом с бетонным первым этажом и деревянным вторым. Тогда в смете строки обоих типов — для каждого помещения свои.

Новостройка даёт чистый старт. Стены оштукатурены, стяжка залита, окна, стояки и электрический ввод новые. Демонтажа и мусора почти нет, поэтому первая работа — план: где будет мебель, где розетки и свет, как расположить санузел и кухню.

Концы кабелей из стен застройщик уже вывел, но их места обычно не совпадают с Вашей мебелью, поэтому план электромонтажа делается под Вашу расстановку. Новый дом первые годы садится, и углы, стыки разных материалов мы делаем с расчётом на это движение. Как это выглядит в готовом виде — на примере: косметический ремонт в новостройке в Илгуциемсе. Если квартира сдана с белой отделкой, путь ещё короче: нужна только чистовая отделка и перенос части розеток.

До начала работ мы проверяем и то, что сдал застройщик: ровность стен и стяжки, тягу вентиляционных каналов, регулировку окон. Если что-то не так, у Вас есть время предъявить это застройщику, пока дефект не закрыт отделкой.

В серийном доме сначала снимается старое: плитка и покрытие пола, старая проводка, во многих домах ещё алюминиевая, трубы водопровода и канализации до стояков, часто и бетонная кабина санузла. Это не осложнение, а отдельный этап работ со своим сроком и ценой, поэтому в смете у него свои строки: демонтаж, вывоз мусора, новая электрика, новая магистраль от стояков.

Бетонную кабину санузла часто заменяют кабиной из профилей и гипсокартона. Помещение становится немного просторнее, в стенах прячутся рама инсталляции и трубы, а санузел можно расположить под Ваши привычки, а не под старый блок.

Хорошая новость — серии хорошо изучены. Мы знаем, как устроены перекрытия, санузлы и стояки 103 или 602 серии, поэтому большую часть работ можно предусмотреть уже в первой смете. Что скрывает именно Ваша квартира — влагу, трещины, старые соединения, — показывает технический аудит вторички и её скрытые дефекты.

В старых зданиях перекрытие часто опирается на деревянные балки. По таким балкам стяжку эстрих не льют: деревянное перекрытие не рассчитано на тяжёлый и мокрый слой. Пол выравнивают сухим способом — черновой пол из OSB или фанеры по лагам, а сверху уже паркет или ламинат.

Потолок в старом доме мы делаем из гипсокартона по металлическому каркасу. Он закрывает старую штукатурку ровной плоскостью и даёт место для проводки и светильников. Где гипсокартон остаётся единственным решением, а где лучше натяжной потолок, — в статье гипсокартон или натяжной потолок.

Важно: в старом доме смету не меняем только потому, что дом старый. То, что откроет демонтаж, решаем на месте вместе с Вами — показываем, согласуем и только потом продолжаем. Например, после вскрытия пола балки осматриваем: если какая-то повреждена, показываем её на фото и видео и вместе решаем, что делать.

В частном доме нет общих стояков и подъезда. Водопровод, канализация, отопление, вентиляция и электрощит полностью в зоне собственника. Поэтому до сметы мы смотрим не только помещения, но и то, откуда приходят вода и электричество, куда уходят стоки и чем отапливается дом. Если планируется вентиляция с рекуперацией, трассы каналов закладывают до устройства потолков.

Решение для пола и потолка в частном доме зависит от конструкции: бетонному перекрытию подходят те же приёмы, что и в квартире, деревянному — те же, что в старом доме. Знать конструкцию заранее Вам не нужно: мы видим её на объекте и записываем в смету.

План из инвентаризационного дела показывает, где стоят стены, но не показывает, насколько они ровные. В серийном и особенно в старом доме стены могут заметно отклоняться от вертикали, и именно это определяет толщину штукатурки, раскладку плитки и размеры встроенной мебели. В новостройке отклонения меньше, но проверка та же. Для Вас это уверенность: встроенный шкаф и ряд плитки сходятся со стеной, а не подгоняются на месте.

Поэтому перед проектом объект обмеряют в миллиметрах, стены проверяют лазерным нивелиром и только потом рисуют варианты планировки. Как из плана дела получается точный план, лист демонтажа и варианты новых стен, — в статье обмер и планировка в дизайн-проекте.

Ориентиры — цены работ без материалов и налогов: косметический ремонт — от 100 €/м² без санузла, капитальный — от 400 €/м², дизайнерский ремонт с перепланировкой — от 600 €/м². Из чего складываются эти цифры и что в них входит, — в статье сколько стоит ремонт квартиры.

Тип дома меняет состав сметы. В новостройке с серой отделкой строк демонтажа почти нет. Во вторичке серийного дома добавляются демонтаж, вывоз мусора и новые сети. В старом доме — пол по лагам и потолок из гипсокартона. Технические материалы мы закупаем по розничной цене магазина на день покупки, а Вы оплачиваете их ежемесячным счётом.

Отличаются и сроки. Косметическому ремонту квартиры 60 м² нужно 4–6 недель, капитальному — 3–4 месяца. В новостройке с серой отделкой работы начинаются без этапа демонтажа, и первые недели сразу уходят на инженерию и отделку.

Работы, которые в новостройке обычно не нужны, а во вторичке или старом доме составляют большую часть сметы:

Работы — без материалов и налогов. Итоговую сумму определяют тип дома и состояние объекта; в договоре она фиксируется и в процессе не меняется.

Работаем по полному циклу: демонтаж, инженерные сети, отделка и сдача в одних руках — в новостройке, серийном доме, старом доме и частном доме. В ремонте с 2000 года. Смету и осмотр объекта ведёт Олег, и за работы отвечает один человек на всём протяжении ремонта — координировать мастеров самому Вам не нужно.

• 0% аванса на монтажные работы — оплата за выполненные этапы;
• Фиксированная смета в договоре — сумма не меняется в процессе; скрытые дефекты, вскрытые при демонтаже, показываем Вам, согласуем и вносим в смету блоком «Дополнительные работы» до начала этих работ — решаете Вы;
• Всегда на связи — фото и видео по каждому этапу и каждого скрытого этапа до его закрытия;
• Юридическая гарантия — 5 лет на капитальный ремонт, 2 года на косметический.

Начните с предварительной сметы: назовите тип дома и площадь — бюджет считается по планировке, согласуется с Вами, и только после этого инженер выезжает на объект.