Дизайн-проект новостройки в серой отделке: первые шаги

Состав серой отделки каждый застройщик описывает в договоре или спецификации, и от дома к дому он разный. Чаще всего в квартире уже есть оштукатуренные или бетонные стены, залитая стяжка пола, окна и входная дверь, радиаторы отопления, стояки воды и канализации со счётчиками и выводами, электрощит и часть кабелей к точкам. Потолок обычно остаётся бетонным.

Чего в серой отделке нет — так это решений. Розетки стоят по среднему стандарту, а не под Вашу мебель; место кухни привязано к выводам, а не к тому, как Вы готовите; стены ровные на уровне штукатурки, но к покраске ещё не готовы. Поэтому первый документ, который мы читаем вместе, — описание отделки от застройщика: по нему видно, что уже сделано и что в проекте придётся изменить или дополнить.

Прежде чем подписать акт приёмки, стоит осмотреть то, что потом закроет отделка: трещины в штукатурке, следы влаги у окон, работу окон и двери, крепление радиаторов, уровень стяжки у порогов. Каждое замечание записывается в акт — тогда дефект устраняет застройщик, а не Вы во время ремонта.

Затем — обмер. План застройщика — хорошая основа, но при строительстве размеры немного расходятся с чертежом, а проекту нужны фактические: длины стен, проёмы, высота окон, места шахт и стояков, высота потолка в каждой комнате. Квартиру мы обмеряем в миллиметрах и рисуем обмерный план на листе A4 в масштабе 1:50 — на нём держатся все следующие листы. Как устроена эта цепочка, — в статье обмер и планировка в дизайн-проекте.

В новостройке хочется начать с приятного — с пола, плитки и цвета стен. Но каждое следующее решение опирается на предыдущее, поэтому порядок жёсткий: сначала планировка и перегородки, затем места кухни и санузла, расстановка мебели, после неё розетки, выключатели, выводы света и воды под эту мебель, потом уровни пола и только в конце отделочные материалы.

Такой порядок избавляет от двойной работы. Если шкаф на листе сдвигается на 40 см, вместе с ним сдвигаются розетка и выключатель — на бумаге. Если порядок перевернуть, то же движение происходит уже после штукатурки или плитки. В этом и смысл дизайн-проекта в новостройке: все решения принимаются, пока стены ещё серые, а бригада потом работает по чертежам с размерами, а не по устным договорённостям.

Новостройки часто сдают со свободной планировкой: кухня вместе с гостиной, просторный коридор, место под будущую перегородку. Это возможность собрать квартиру под себя — отдельная спальня, гардеробная, рабочий угол. Перегородки из гипсокартона с шумоизоляцией ставятся быстро и чисто, а на листе мы проверяем, что после них в каждой комнате остаются окно, радиатор и вентиляция.

Места кухни и санузла в новостройке задают стояки. Канализация работает самотёком, поэтому мойку или посудомоечную машину далеко от стояка можно поставить только с достаточным уклоном трубы — а это поднимает пол или требует подиума. Если планировка меняет стены или назначение помещений, её регистрируют в системе BIS до начала работ; проект перепланировки — отдельная строка сметы.

Застройщик расставляет розетки и выключатели по среднему стандарту: по одной у стены, выключатель у двери, вывод света в центре комнаты. В жизни розетка оказывается за шкафом, а у кровати её нет. В проекте каждая точка привязана к мебели и технике с высотой от чистого пола: розетки над столешницей кухни, для посудомоечной машины, телевизора, у кровати и у зеркала.

В новостройке это значит дополнить готовую разводку: новые кабели к точкам, подрозетники, а в щите — группы под новую технику. На том же листе проектируется и свет: где будут выводы, треки и LED-линии и как они включаются. Почему свет рассчитывают, а не подбирают на глаз, — в статье об инженерном проектировании освещения.

Выводы воды и канализации застройщик оставляет у стояков — там, где их было удобно сделать. В проекте мы переносим их туда, где встанут раковина, душ, стиральная и посудомоечная машины, и для каждого вывода указываем высоту в миллиметрах. Стояки и счётчики остаются на своих местах: они общие для всего дома, и доступ к ним сохраняется через люк.

Вентиляция в новостройке — система дома: шахты, каналы или механическая вентиляция с рекуперацией. Кухонная вытяжка и вентилятор санузла подключаются к ней по правилам дома, поэтому до изменений мы уточняем, что допускают застройщик и управляющий: так сохраняются и работа вентиляции, и гарантия застройщика. Как инженерия ложится на листы проекта, — в статье инженерия в дизайн-проекте.

Стены в новостройке обычно сравнительно ровные, стяжка уже залита, поэтому работы можно начинать сразу с инженерии. Но ровная штукатурка — ещё не поверхность под покраску. Стены мы проверяем двухметровым правилом и боковым светом, а под покраску готовим полным малярным циклом по стандарту Knauf Q3, под LED-линиями — по Q4. Чем отличаются эти уровни, — в статье о системе качества Q1–Q4.

Для пола составляется карта высот: уровень замеряется по точкам всей квартиры, и видно, где стяжка выше или ниже и будет ли порог между комнатами. Под ламинат допуск — 2 мм на 1 м; если стяжка его не держит, в проекте закладывается выравнивание самовыравнивающейся смесью. Эти проверки делаются до заказа отделочных материалов, а не после.

Цена считается от площади по обмеру. Санузел оценивается отдельно, одной суммой — и для совмещённого санузла, и для раздельных ванной и туалета.

Цены указаны без PVN, PVN добавляется сверху. Пример: для квартиры в новостройке с 54 м² жилых помещений и одним санузлом проект стоит от 2 220 € + PVN. В смете ремонта проект стоит отдельной строкой, срок — один-два месяца. Регистрация перепланировки в системе BIS и проект бетонирования пола — отдельные услуги.

Проект делает Анна, наш проектировщик и дизайнер, а Олег видит каждый лист до начала работ. Проект отдельно от ремонта мы не продаём: чертёж ценен тогда, когда по нему строят те, кто его рисовал, и вопросы с объекта решаются в тот же день. Весь путь от брифа до спецификаций описан в статье как мы делаем дизайн-проект.

Работаем по полному циклу: проект, инженерия, отделка и сдача в одних руках. В ремонте с 2000 года.

• 0% аванса на монтажные работы — оплата за выполненные этапы, проект и оборудование оплачиваются отдельными счетами до начала работ;
• Фиксированная смета в договоре — сумма не меняется в процессе; скрытые дефекты, если они обнаружатся, показываем Вам, согласуем и вносим в смету блоком «Дополнительные работы» до начала этих работ — решаете Вы;
• Всегда на связи — фото и видео по каждому этапу и каждого скрытого этапа до его закрытия;
• Юридическая гарантия — 5 лет на капитальный ремонт, 2 года на косметический.

Первый шаг в новостройке тот же, что в любой квартире: заявка с планом застройщика, предварительная смета по планировке и договор, после которого начинается бриф. Бюджет считается по плану и согласуется с Вами, и только после этого инженер выезжает на объект.